Svar på vanliga frågor

Här hittar du svaren på några av de vanligaste frågorna som vi på Eget Hem får från kunder och andra. Om du inte hittar svaret på din fråga här är du varmt välkommen att skriva ner din fråga i formuläret till höger, så kontaktar vi dig inom kort.

Hur räknar man ut uppskovsbeloppets storlek när man köper en billigare ersättningsbostad?

Vid köp av en billigare ersättningsbostad får uppskovsbeloppet vid avyttring av en privatbostad inte uppgå till ett större belopp än kapitalvinsten (ökad med eventuellt uppskovsbelopp sedan tidigare) minskad med skillnaden mellan ersättningen för ursprungsbostaden och ersättningen för ersättningsbostaden.

Exempel:
Sålt för 2 000 000 miljoner kronor efter avdraget mäklararvode, med mera
Vinst 700 000 kronor
Köpt för 1 500 000 miljoner kronor inklusive lagfart, med mera
Uppskovsbeloppet blir då: Vinst 700 000 - 500 000 (Försäljning 2 000 000 - Inköp 1 500 000) = 200 000 kronor.

Vad är en överlåtelseförsäkring?

Hus som överlåtelsebesiktigats kan försäkras genom en så kallad byggfelsförsäkring. Försäkringen gäller i 10 år och skyddar både köpare och säljare mot kostnader för reparationer av så kallade dolda fel. Mer information om denna försäkring får du vid ett eventuellt förmedlingsuppdrag.

Får jag ta med mig kapitalvinsten från min bostadsförsäljning om jag köper en ny bostad?

Ja, du kan ta med dig kapitalvinsten om:

  • Den sålda bostaden är en permanent- och privatbostad (fritidsbostad ger inte rätt till uppskov).
  • Du har bott i bostaden minst ett år före försäljningen eller minst 3 av de senaste 5 åren.
  • Varje delägare har gjort en vinst på minst 50 000 kronor.
  • Priset för ersättningsbostaden är minst det du får för den sålda bostaden. Skulle priset för den nya bostaden vara lägre kan du beviljas uppskov för en del av vinsten.
  • Den nya bostaden har köpts tidigast året innan och senast året efter att ursprungsbostaden såldes. Du måste ha bosatt dig i den nya bostaden senast 2 maj andra året efter att ursprungsbostaden såldes.

Det finns fler regler kring kapitalvinstberäkning som vi kan hjälpa dig att bena ut vid en eventuell försäljning. Gå in på Skatteverkets hemsida för mer information.

Hur går en budgivning till?

Budgivningsprocessen är inte reglerad i lag. Ofta uppstår budgivning spontant när det finns fler än en spekulant på ett objekt. Det finns 2 typer av budgivningar - slutna och öppna.

Vid en sluten budgivning lämnar spekulanterna skriftliga bud till mäklaren. Spekulanterna informeras inte om de andras bud och mäklaren informerar säljaren först när alla bud har lämnats in. I dag är sluten budgivning inte särskilt vanligt i storstäderna, utan där är det oftast öppen budgivning som gäller.

Vid en öppen budgivning lämnar spekulanterna muntliga bud till mäklaren, som redovisar buden löpande för säljaren och övriga spekulanter. Spekulanterna ges då möjlighet att bjuda över varandra. Mäklaren ska vara en opartisk länk mellan köpare och säljare.

Vi vet av erfarenhet att det kan uppstå missnöje vid budgivningar. Därför är vi på Eget Hem noga med att föra anteckningar vid samtal med spekulanterna och redovisa dessa för säljaren. Som delaktig budgivare kan du i efter avslutad budgivning få se listan över samtliga bud, där budgivarnas identiteter har ersatts av alias.

Gå in på Fastighetsmäklarnämndens hemsida för mer information om hur en budgivning går till.

Vad är en ersättningsbostad?

Ersättningsbostaden är den nya bostad (småhus, bostadsrätt, tomt som ska bebyggas, med mera) som ska vara förvärvat tidigast året innan och senast året efter att ursprungsbostaden såldes. Du måste ha bosatt dig i ersättningsbostaden senast den 2 maj andra året efter att du sålde den tidigare bostaden. Observera att en fritidsbostad, till exempel en sommarstuga, normalt inte kan vara ersättningsbostad.

Får jag ta med mig kapitalvinsten från min bostadsförsäljning om jag köper en ny bostad?

Ja, du kan ta med dig kapitalvinsten om:

  • Den sålda bostaden är en permanent- och privatbostad (fritidsbostad ger inte rätt till uppskov).
  • Du har bott i bostaden minst ett år före försäljningen eller minst 3 av de senaste 5 åren.
  • Varje delägare har gjort en vinst på minst 50 000 kronor.
  • Priset för ersättningsbostaden är minst det du får för den sålda bostaden. Skulle priset för den nya bostaden vara lägre kan du beviljas uppskov för en del av vinsten.
  • Den nya bostaden har köpts tidigast året innan och senast året efter att ursprungsbostaden såldes. Du måste ha bosatt dig i den nya bostaden senast 2 maj andra året efter att ursprungsbostaden såldes.

Det finns fler regler kring kapitalvinstberäkning som vi kan hjälpa dig att bena ut vid en eventuell försäljning. Gå in på Skatteverkets hemsida för mer information.

Hur räknar man ut uppskovsbeloppets storlek när man köper en billigare ersättningsbostad?

Vid köp av en billigare ersättningsbostad får uppskovsbeloppet vid avyttring av en privatbostad inte uppgå till ett större belopp än kapitalvinsten (ökad med eventuellt uppskovsbelopp sedan tidigare) minskad med skillnaden mellan ersättningen för ursprungsbostaden och ersättningen för ersättningsbostaden.

Exempel:
Sålt för 2 000 000 miljoner kronor efter avdraget mäklararvode, med mera
Vinst 700 000 kronor
Köpt för 1 500 000 miljoner kronor inklusive lagfart, med mera
Uppskovsbeloppet blir då: Vinst 700 000 - 500 000 (Försäljning 2 000 000 - Inköp 1 500 000) = 200 000 kronor.

Vad ingår inte i en överlåtelsebesiktning?

Här är de vanligaste exemplen på vad som inte ingår i en överlåtelsebesiktning, eller jordabalksbesiktning, som den ibland också kallas:

  • Ingreppskrävande undersökningar av byggnaden
  • El-, värme-, sanitets- och vitvaruinstallationer
  • Provtryckning av skorsten
  • Mätning av radon
Vad är en ersättningsbostad?

Ersättningsbostaden är den nya bostad (småhus, bostadsrätt, tomt som ska bebyggas, med mera) som ska vara förvärvat tidigast året innan och senast året efter att ursprungsbostaden såldes. Du måste ha bosatt dig i ersättningsbostaden senast den 2 maj andra året efter att du sålde den tidigare bostaden. Observera att en fritidsbostad, till exempel en sommarstuga, normalt inte kan vara ersättningsbostad.

Hur hög är räntan på uppskovsbeloppet?

Den som har ett uppskovsbelopp ska från och med 2009 års taxering betala ränta för den skattekredit som uppskovsbeloppet omfattar i praktiken. Skatten på räntan är 0,5 procent av uppskovsbeloppet, vilket motsvarar en icke avdragsgill ränta på knappt 2,3 procent (0,5/0,22). Räntebeläggningen sker genom att en schablonintäkt på 1,67 procent av uppskovsbeloppet tas upp i inkomstslaget kapital. Uppgifterna är förtryckta i självdeklarationen.

Vad är en överlåtelsebesiktning?

En överlåtelsebesiktning är en noggrann byggteknisk undersökning av byggnaden och den mark som har teknisk betydelse för den. Överlåtelsebesiktningen görs för att få klarhet i fastighetens fysiska skick i samband med försäljning (överlåtelse). Besiktningen sker enligt jordabalkens kapitel 4 § 19 och kallas därför ofta för jordabalksbesiktning.

Vad är en överlåtelseförsäkring?

Hus som överlåtelsebesiktigats kan försäkras genom en så kallad byggfelsförsäkring. Försäkringen gäller i 10 år och skyddar både köpare och säljare mot kostnader för reparationer av så kallade dolda fel. Mer information om denna försäkring får du vid ett eventuellt förmedlingsuppdrag.

Hur mycket av förlusten från en bostadsaffär kan jag dra av?

Halva förlusten är avdragsgill.

Hur stort får uppskovsbeloppet vara som mest?

Uppskovsbeloppet kan aldrig vara högre än kapitalvinsten och aldrig högre än totalt 1 150 000 kronor. Om du inte varit ensam ägare av bostaden får uppskovsbeloppet inte överstiga 1 150 000 kronor multiplicerat med din andel av bostaden. Om de samlade medlen av kapitalvinsten från avyttringen av ursprungsbostaden och eventuellt tidigare uppskovsbelopp överstiger det maximala beloppet ska den överskjutande delen beskattas.

Hur går en budgivning till?

Budgivningsprocessen är inte reglerad i lag. Ofta uppstår budgivning spontant när det finns fler än en spekulant på ett objekt. Det finns 2 typer av budgivningar - slutna och öppna.

Vid en sluten budgivning lämnar spekulanterna skriftliga bud till mäklaren. Spekulanterna informeras inte om de andras bud och mäklaren informerar säljaren först när alla bud har lämnats in. I dag är sluten budgivning inte särskilt vanligt i storstäderna, utan där är det oftast öppen budgivning som gäller.

Vid en öppen budgivning lämnar spekulanterna muntliga bud till mäklaren, som redovisar buden löpande för säljaren och övriga spekulanter. Spekulanterna ges då möjlighet att bjuda över varandra. Mäklaren ska vara en opartisk länk mellan köpare och säljare.

Vi vet av erfarenhet att det kan uppstå missnöje vid budgivningar. Därför är vi på Eget Hem noga med att föra anteckningar vid samtal med spekulanterna och redovisa dessa för säljaren. Som delaktig budgivare kan du i efter avslutad budgivning få se listan över samtliga bud, där budgivarnas identiteter har ersatts av alias.

Gå in på Fastighetsmäklarnämndens hemsida för mer information om hur en budgivning går till.

Varför ska man låta besiktiga sitt hus?

En besiktning är dels ett sätt att uppfylla den del av den lagstadgade undersökningsplikt som åligger köparen, dels en förebyggande åtgärd för att minska risken för en framtida tvist mellan säljare och köpare.

Vad är återföring av uppskov?

Återföring av uppskov är kapitalvinst från tidigare bostadsförsäljningar som nu återförs till beskattning. Om du saknar uppgift om att du har ett uppskov på specifikationen till inkomstdeklaration, kontakta skatteupplysningen på telefon 0771-567 567 eller ditt skattekontor om hur du får fram storleken på ditt eventuella uppskovsbelopp. Se även Skatteverkets broschyr Försäljning av småhus (finns för nedladdning på www.skatteverket.se).

Vad är en ursprungs- eller permanentbostad?

Ursprungs- eller permanentbostad är den bostad som vid avyttringstillfället var privatbostad för ägaren, är belägen i Sverige samt varit ägarens bostad i minst ett år närmast avyttringen eller minst 3 av de senaste 5 åren.

Hur stor del av vinsten från en bostadsförsäljning måste man skatta för?

30 procent av 66/100 av vinsten är skattepliktig, det vill säga 22 procent av hela vinsten.

Vad är ny-, till- och ombyggnad?

Med detta menas sådan ny-, till- och ombyggnad samt utrustning som inte fanns vid förvärvet eller utrustning som inneburit en standardhöjning. Ny-, till- och ombyggnad måste, tillsammans med värdehöjande reparationer, uppgå till minst 5 000 kronor per år.

Vad gör Fastighetsmäklarnämnden (FMN)?

Fastighetsmäklarnämnden (FMN) är en statlig tillsynsmyndighet som också för ett centralt register över registrerade fastighetsmäklare i Sverige.

Vad är värdehöjande reparationer?

Värdehöjande reparationer är reparationer som anses höja fastighetens värde och som har utförts under de fem senaste åren. Värdehöjande reparationer måste, tillsammans med ny-, till- och ombyggnad, uppgå till minst 5 000 kronor per år.